在商業(yè)地產(chǎn)從“交易場(chǎng)”向“生活場(chǎng)”深度轉(zhuǎn)型的浪潮中，主題街區(qū)以其強(qiáng)烈的場(chǎng)景感、沉浸式體驗(yàn)和社交引力，成為撬動(dòng)客流與消費(fèi)的利器。本文將聚焦國(guó)內(nèi)最具代表性的12條主題街區(qū)，剖析其商業(yè)模式，探討誰(shuí)才是真正的“吸金王”。

一、 主題街區(qū)的核心價(jià)值：從“賣貨”到“賣體驗(yàn)”
成功的主題街區(qū)，本質(zhì)上是將購(gòu)物中心內(nèi)的公共空間進(jìn)行內(nèi)容化、主題化、IP化的深度運(yùn)營(yíng)。它不再僅僅是通道和休息區(qū)，而是通過(guò)獨(dú)特的文化主題、建筑風(fēng)格、業(yè)態(tài)組合和持續(xù)的活動(dòng)策劃，構(gòu)建一個(gè)能引發(fā)情感共鳴、促進(jìn)社交分享、延長(zhǎng)停留時(shí)間的“微目的地”。其核心盈利邏輯在于：

1. 客流發(fā)動(dòng)機(jī)：憑借高顏值和話題性，成為城市打卡地，為整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)巨大增量客流。
2. 租金溢價(jià)器：獨(dú)特的場(chǎng)景和穩(wěn)定高客流，使街區(qū)內(nèi)的店鋪能承受更高的租金，提升項(xiàng)目整體租金收益。
3. 品牌差異化：在商業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中，打造難以復(fù)制的獨(dú)特標(biāo)簽，形成項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
4. 消費(fèi)延長(zhǎng)鏈：通過(guò)體驗(yàn)和社交，將消費(fèi)者的停留時(shí)間從1-2小時(shí)拉長(zhǎng)至半天甚至更久，創(chuàng)造更多隨機(jī)性和衍生消費(fèi)。

二、 國(guó)內(nèi)12條代表性主題街區(qū)盈利模式多維對(duì)比
我們選取了分布在一線至三線城市、風(fēng)格各異的12條知名室內(nèi)主題街區(qū)作為樣本，從多個(gè)維度審視其盈利能力的關(guān)鍵支撐。

1. 文和友（長(zhǎng)沙/廣州/深圳）—— 文化IP的極致變現(xiàn)
主題：復(fù)古市井文化。
盈利核心：不僅是餐飲集合，更是門票經(jīng)濟(jì)（高峰期）、餐飲消費(fèi)、文創(chuàng)零售、品牌聯(lián)名的復(fù)合體。其強(qiáng)大的內(nèi)容制造能力和IP輸出能力，使其盈利能力遠(yuǎn)超普通餐飲區(qū)。但高速擴(kuò)張下的模式復(fù)制與本地化適配，是其持續(xù)盈利的挑戰(zhàn)。

2. 上海北外灘來(lái)福士“城市市集” —— 城市記憶的共鳴經(jīng)濟(jì)
主題：90年代上海弄堂場(chǎng)景復(fù)刻。
盈利核心：精準(zhǔn)引爆本地客群的情感記憶，帶來(lái)極高的話題度和到訪率。餐飲+懷舊小零售的組合，客單價(jià)適中但復(fù)訪率高。盈利與項(xiàng)目整體客流提振強(qiáng)相關(guān)。

3. 西安大唐不夜城步行街 —— 文旅商融合的龐然大物
主題：盛唐文化。
盈利核心：開(kāi)放式街區(qū)，盈利不直接依賴于租金，而在于對(duì)整個(gè)城市旅游經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。通過(guò)巨量客流帶動(dòng)周邊商業(yè)、酒店、交通等全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)找?，其“賺錢”能力體現(xiàn)在宏觀的城市經(jīng)濟(jì)盤面上。

4. 成都REGULAR源野 —— 小眾審美的社區(qū)商業(yè)范本
主題：地下花園式社區(qū)社交空間。
盈利核心：聚焦高品位年輕客群，引進(jìn)高品質(zhì)、主理人品牌。雖客流總量未必最大，但客群質(zhì)量高、粘性強(qiáng)，品牌能夠?qū)崿F(xiàn)高客單價(jià)與高復(fù)購(gòu)率，從而實(shí)現(xiàn)優(yōu)異的坪效。

5-12. 其他特色街區(qū)速覽：
北京SKP-S：以“未來(lái)火星”主題，將高端零售與藝術(shù)體驗(yàn)無(wú)縫結(jié)合，極致提升品牌價(jià)值和客戶停留意愿，是“用場(chǎng)景服務(wù)奢侈零售”的盈利典范。
重慶光環(huán)購(gòu)物公園“沐光森林”：將大型室內(nèi)植物園與商業(yè)結(jié)合，吸引家庭客群，顯著提升項(xiàng)目輻射范圍，其盈利體現(xiàn)在全商場(chǎng)家庭消費(fèi)業(yè)態(tài)的蓬勃上。
蘇州淮海街：通過(guò)對(duì)日式街區(qū)場(chǎng)景的整體營(yíng)造，將一條普通街道變成旅游景點(diǎn)，沿街商鋪?zhàn)饨鹋c價(jià)值飛升，是城市更新中“場(chǎng)景賦能”的盈利案例。
長(zhǎng)春這有山：將山景小鎮(zhèn)搬進(jìn)室內(nèi)，獨(dú)創(chuàng)“逛山”動(dòng)線。門票模式（后取消）曾直接創(chuàng)造收益，其核心盈利在于通過(guò)極致體驗(yàn)實(shí)現(xiàn)商鋪的高出租率與高租金。
武漢光谷K11購(gòu)物藝術(shù)中心：藝術(shù)主題貫穿，吸引城市中產(chǎn)，提升項(xiàng)目調(diào)性，支撐其內(nèi)高端業(yè)態(tài)的銷售。
濟(jì)南萬(wàn)象城“知間”主題區(qū)：圍繞“知識(shí)、藝術(shù)、生活”引入書(shū)店、手作、文創(chuàng)等，盈利在于填補(bǔ)市場(chǎng)空白，吸引特定客群，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)。
佛山嶺南天地：歷史文化街區(qū)改造，開(kāi)放式運(yùn)營(yíng)。盈利模式是文旅地產(chǎn)的經(jīng)典模式：通過(guò)文化保護(hù)和場(chǎng)景營(yíng)造提升區(qū)域價(jià)值，帶動(dòng)商鋪、酒店、住宅的銷售與租賃。
合肥罍街：以安徽民俗文化為主題的美食街區(qū)，通過(guò)“美食+文化”吸引全城消費(fèi)，單店產(chǎn)出高，街區(qū)整體品牌價(jià)值強(qiáng)大。

三、 誰(shuí)最賺錢？衡量標(biāo)準(zhǔn)不同，答案各異
“最賺錢”的定義并非唯一：

• 從單體租金坪效看：成都REGULAR源野、北京SKP-S這類精準(zhǔn)服務(wù)高凈值客群、品牌獨(dú)特的街區(qū)可能領(lǐng)先。
• 從帶動(dòng)整體項(xiàng)目收益看：重慶光環(huán)、長(zhǎng)春這有山、上海城市市集等作為項(xiàng)目絕對(duì)主力店，為商場(chǎng)帶來(lái)的客流增值效益巨大，其“賺錢”能力體現(xiàn)在整體報(bào)表上。
• 從文化IP變現(xiàn)能力看：文和友無(wú)疑是天花板，其IP本身已具備強(qiáng)大的商業(yè)衍生能力。
• 從拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)看：大唐不夜城、佛山嶺南天地、蘇州淮海街是城市級(jí)引擎，其盈利尺度是區(qū)域性的。

四、 給二三四線城市的啟示：如何打造“盈利型”主題街區(qū)

1. 根植本土，拒絕生搬硬套：挖掘本地獨(dú)有的歷史文化、物產(chǎn)資源、生活記憶，打造“唯一性”主題。
2. 規(guī)模適配，重視投資回報(bào)：不必盲目追求宏大，根據(jù)項(xiàng)目體量和市場(chǎng)容量，規(guī)劃適度規(guī)模，控制前期投入。
3. 內(nèi)容為王，運(yùn)營(yíng)制勝：場(chǎng)景建設(shè)只是開(kāi)始，持續(xù)的業(yè)態(tài)更新、營(yíng)銷活動(dòng)、社群運(yùn)營(yíng)才是保持熱度的關(guān)鍵。
4. 業(yè)態(tài)融合，主次分明：“體驗(yàn)”吸引人流，但需配置足夠比例能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的零售與餐飲業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)“引流”與“變現(xiàn)”的平衡。
5. 科技賦能，提升效率：利用數(shù)字工具進(jìn)行客流分析、會(huì)員管理、精準(zhǔn)營(yíng)銷，提升運(yùn)營(yíng)效率和消費(fèi)轉(zhuǎn)化。

結(jié)論：沒(méi)有放之四海而皆準(zhǔn)的“最賺錢”模板。主題街區(qū)的盈利能力，取決于其主題與在地文化的契合度、運(yùn)營(yíng)的精細(xì)度、業(yè)態(tài)組合的健康度，以及最終為宿主商業(yè)項(xiàng)目創(chuàng)造增值的能力。對(duì)于二三四線城市而言，與其羨慕頭部玩家的現(xiàn)象級(jí)成功，不如深耕本地，打造一個(gè)與城市共呼吸、與消費(fèi)者共情感，且能實(shí)現(xiàn)商業(yè)閉環(huán)的“活力街區(qū)”，這才是可持續(xù)的盈利之道。